全國多地放松樓市調(diào)控政策之后，市場的溫度在4月底5月初呈現(xiàn)出微妙的變化。

多家房企相關(guān)人士向第一財(cái)經(jīng)透露，“五一”小長假期間，公司加大促銷力度，銷售去化取得今年以來最好表現(xiàn)，案場人流增加，實(shí)際成交亦超出預(yù)期。

5日晚間，中國恒大(03333.HK)透露，在銷售停滯幾個(gè)月之后，終于在4月份錄得環(huán)比增長，單月銷售超30億。

春江水暖鴨先知，“五一”會(huì)否成為全國主要城市樓市變盤的窗口?第一財(cái)經(jīng)采訪了多名案場銷售負(fù)責(zé)人，已感知樓市的溫度。

張量：坐標(biāo)上海

被“封印”的上海，解封后會(huì)有小高潮

“我們項(xiàng)目預(yù)審會(huì)已經(jīng)通過了，估計(jì)5月底6月初預(yù)售，解封之后就可以預(yù)約看房了，樣板房都做好了。”被封控在家中的張量告訴記者。“五一”節(jié)前夕，他在朋友圈發(fā)布了所在項(xiàng)目最后一期的推廣信息。

這個(gè)位于上海遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目，地處浦東新區(qū)川沙板塊，毗鄰張江科學(xué)城，坐擁數(shù)量眾多年輕就業(yè)人口，2021年下半年時(shí)數(shù)度推盤，99平方米以下的小戶型，疊加約4.6萬元/平方米的單價(jià)，吸引了諸多剛需客戶，超1100套房源已悉數(shù)售罄。

“第二期有超700套房源，認(rèn)籌有500多組客戶，另外實(shí)際上還有超300組認(rèn)小籌的客戶，當(dāng)時(shí)他們在手資金稍微有些緊張，整體上相當(dāng)于是有800多組客戶來選購房子，”張量表示，今年2月份第二期就都賣完了，5月份即將入市的是最后一期疊墅，不足百套。

張量通過微信將戶型圖等信息發(fā)給了記者，盡管是疊墅產(chǎn)品，但四個(gè)戶型的總面積在100-120平方米之間，與普通的三房相似。

“目前我這邊大概有十幾個(gè)客戶，一共有30個(gè)銷售。現(xiàn)在還沒有匯總數(shù)據(jù)，不過應(yīng)該會(huì)觸發(fā)積分制的，畢竟房源的數(shù)量很少。”他預(yù)計(jì)，“解封之后估計(jì)會(huì)有一波小高潮。”

在上海，像張量這樣在家線上對(duì)接客戶需求，是房產(chǎn)銷售人員的共同狀態(tài)。

某華東房企位于上海一項(xiàng)目的銷售主管告訴第一財(cái)經(jīng)，疫情期間主要通過直播或者app購房平臺(tái)發(fā)布樓盤信息。

“每天開會(huì)每天線上接客戶”，并不比平常上班輕松，“在線咨詢?nèi)藬?shù)的確增加得比較多，而且這次疫情很多客戶待在家里，突然覺得原來自己房子太小了，平時(shí)兩點(diǎn)一線上班沒感覺。”

李浪：坐標(biāo)南京

南京的松綁政策已然見效

位于南京核心板塊燕子磯的一個(gè)熱門項(xiàng)目，在五一假期迎來了一波小高潮。

“放假期間每天都有八九十組客戶來看房，”該項(xiàng)目銷售人員李浪介紹，新一期估計(jì)會(huì)在5月中旬拿到銷售許可證，加推共128套房源。他預(yù)計(jì)，這次的報(bào)名人數(shù)跟上次差不多，還是要搖號(hào)，“有些城北的項(xiàng)目都賣不完，或者需要借助中介渠道，我們不需要。”

這股市場的熱情與節(jié)前南京的松綁政策關(guān)系密切。4月下旬，南京樓市進(jìn)入松綁的通道，先是放松了郊區(qū)市場六合區(qū)、溧水區(qū)的限購要求;4月23日起，關(guān)于南京戶籍購房予以放松，在部分區(qū)域內(nèi)可購第三套等消息在市場上流傳，很快，許多購房者的第三套購房證明已然可以開出。

“限購政策放松之后，有很多人假期來看房子，”李浪說，“我們預(yù)計(jì)市場也很快要進(jìn)入拐點(diǎn)的時(shí)間段了，很多原來沒有打算買房的或者之前想把買房計(jì)劃延后的人，先提前出來看房，等他們真正入手的時(shí)候，市場就會(huì)呈現(xiàn)出增長的態(tài)勢了。”

不過，在銷售下行趨勢還未扭轉(zhuǎn)的當(dāng)前，熱鬧終歸是屬于熱門項(xiàng)目，李浪所在項(xiàng)目原本也是網(wǎng)紅盤，首開恰逢南京樓市低迷的4月，但依然取得了良好的市場表現(xiàn)：“我們首開132套房源，有250人報(bào)名搖號(hào)，去化9成左右。”

某TOP10房企在南京的營銷條線人士向第一財(cái)經(jīng)提及，在密集的政策之后，南京市場已經(jīng)有點(diǎn)起色，但本地人熱情還沒有打開。

另南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也稱，目前來看，大部分樓盤沒有好轉(zhuǎn)跡象。“不過還是有作用的。”他指出，當(dāng)前南京的樓市松綁政策力度蠻大，“如果認(rèn)貸放開就非常好了，市場將迎來一波行情。”

林殊：坐標(biāo)杭州

五天小長假成交額能抵半個(gè)月

我所在的項(xiàng)目位于浙江省杭州市錢塘區(qū)下沙板塊。杭州樓市目前處于冷熱不均的狀態(tài)，五一前因全市開盤量大，客戶比較心態(tài)重，更熱衷于主城紅盤搖號(hào)，我們這個(gè)板塊到訪量較低。

“五一”假期期間，杭州主城供應(yīng)減少，下沙到訪量有明顯增加。我們項(xiàng)目小長假期間并未推出打折促銷，但是到訪、轉(zhuǎn)化、成交均有提升，4月30日-5月4日，案場成交大體等于4月下半月兩周成交量。進(jìn)入5月，我感覺到我們所在板塊以及整個(gè)杭州的樓市都有所回暖。

假期結(jié)束后，杭州主城供貨量有望在第二周起有所抬頭，但下沙板塊憑借成熟配套、便捷交通、良好的城市界面，仍將可保證平穩(wěn)走量，預(yù)期小幅回暖。

李爽：坐標(biāo)寧波

客戶觀望情緒未變，成交有繼續(xù)下滑可能

4月份寧波樓市受到疫情影響，供應(yīng)和成交均放緩，整個(gè)4月份的全市成交量環(huán)比下降了三四成，同比下降七成。

我所在的項(xiàng)目位于寧波北侖區(qū)，是中高端剛改類樓盤，“五一”期間沒有推出什么打折、促銷活動(dòng)，只增加了老帶新助力獎(jiǎng)勵(lì)，所以較往常節(jié)假日的銷售情況，有明顯的下降，轉(zhuǎn)化跟平時(shí)相比也未見好轉(zhuǎn)。

周圍區(qū)域競品的成交情況，跟我們項(xiàng)目差不多，都沒有出現(xiàn)回暖狀態(tài)，寧波市區(qū)項(xiàng)目普遍來訪較少，成交也沒有明顯增長。

其實(shí)4月份已經(jīng)有很多樓市放松政策釋放，比如央行降準(zhǔn)、房貸利率下降，寧波本地4月11日也開始實(shí)施新政，比如限購范圍縮圈、市區(qū)無房戶可憑24個(gè)月個(gè)稅繳納證明(可以補(bǔ)繳)購房等等，但是目前政策帶來的效果并不明顯。

我覺得“五一”后的樓市情況能否好轉(zhuǎn)，要看政府是否會(huì)出臺(tái)其他提振政策，例如：認(rèn)貸不認(rèn)房、首付比例下降等等。如果沒有，那么客戶觀望情緒會(huì)持續(xù)下去，成交有可能還會(huì)下滑。

劉玲：坐標(biāo)紹興

假期銷售提升，項(xiàng)目賣了1個(gè)億

4月下旬，紹興以會(huì)議形式部署了樓市松綁政策，調(diào)整紹興市區(qū)熱點(diǎn)三區(qū)的限購范圍，三區(qū)外購房套數(shù)不再限制，新建商品限售調(diào)整為網(wǎng)簽備案后3年，基本上拿到房產(chǎn)證后就可以交易，首套房最低首付也將從三成降至兩成，這基本上是紹興樓市調(diào)控最大的一次放松了。

我所在的項(xiàng)目，位于浙江省紹興市越城區(qū)，整體感覺新政剛出的時(shí)候，樓市并沒有立即火熱，“五一”假期前，客戶的觀望情況依然非常嚴(yán)重。

小長假期間，我們擬定了一些促銷方案，定向推出部分特價(jià)房源，結(jié)果銷售提升是比較明顯的，4月30日-5月4日，我們的案場成交額超1億元。總體感覺，我們所在的越城區(qū)整體板塊以及紹興整個(gè)城市的樓市都有回暖。

杭州亞運(yùn)會(huì)還有100多天開幕，紹興也是賽會(huì)活動(dòng)舉辦地之一，就在一周前，杭州亞運(yùn)會(huì)重點(diǎn)配套工程——紹興首條地鐵開通，地鐵線路將與杭州5號(hào)線連通，杭紹開啟地鐵“同城時(shí)代”，這對(duì)紹興來說是一個(gè)大利好。

而且為了服務(wù)于亞運(yùn)會(huì)舉辦，紹興最近發(fā)布了房屋征收的百日攻堅(jiān)專項(xiàng)行動(dòng)。在接下來的100天里，紹興將對(duì)59個(gè)項(xiàng)目、545萬平方米的房屋進(jìn)行征收。拆遷對(duì)樓市影響很大，一大批拆遷戶又將奔向樓市。

一旦新政正式出臺(tái)、拆遷加速，紹興的整體市場會(huì)日益回暖。

代平：坐標(biāo)北京

因?yàn)橐咔榭蛻艋静怀鰜?/p>

原本想趁五一假期沖業(yè)績，但現(xiàn)實(shí)沒能如代平所愿。作為北京朝陽區(qū)某流量盤的銷售人員，代平告訴記者，假期自己所在的項(xiàng)目人流量遠(yuǎn)不如預(yù)期，成交量也較為慘淡，約為平時(shí)假期的四成。“因?yàn)橐咔榭蛻艋静怀鰜恚腥说遣欢唷?rdquo;他稱。

據(jù)代平介紹，該項(xiàng)目屬于面向改善、品質(zhì)也較好的樓盤，平時(shí)很受購房者歡迎，均價(jià)約65000元/平方米，在售戶型有77平～149平的兩居、三居、四居。“因?yàn)閷儆诹髁勘P、之前賣得比較好，五一基本沒有優(yōu)惠，目前北京優(yōu)惠比較大的就是房山區(qū)域。”

房企未大力促銷，一方面是出于利潤空間考慮，另外北京今年新房表現(xiàn)尚可，給了企業(yè)一定信心。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京新房住宅網(wǎng)簽6843套，環(huán)比上漲23.75%。

然而，突發(fā)的疫情打亂了購房者的腳步。“北京整體市場還可以，但最大的問題就是現(xiàn)在疫情反復(fù)，客戶不敢出來看房。”代平認(rèn)為。

中指研究院同樣表示，受疫情反復(fù)影響，近期樓市復(fù)蘇步伐放緩，北京新房和二手房市場活躍度有所回落，五一假期新房案場到訪量、二手房帶看量均不及預(yù)期。五一假期，北京監(jiān)測新開盤項(xiàng)目2個(gè)，整體去化率僅約五成。

張麗：坐標(biāo)石家莊

“五一”忙到嗓子啞

“從早上八點(diǎn)到現(xiàn)在，看房的人一波又一波。”5月4日下午四點(diǎn)，河北一樓盤銷售人員張麗告訴記者，五一小長假前兩天，來看房的人有，但不像4號(hào)，從早上到下午人流不斷，“都趕著假期最后一天來”。

張麗工作的樓盤，是石家莊近年的熱門流量盤，由某TOP10房企開發(fā)，自去年推出后賣到現(xiàn)在。疫情下，該樓盤價(jià)格有所下探，但因其附近有名校加持、精裝修交付、品質(zhì)偏向改善等，還是在假期迎來一大波購房者，想趁市場橫盤期入手。

4日當(dāng)天，記者在售樓部現(xiàn)場看到，臨近傍晚售樓大廳依然坐滿人，置業(yè)顧問啞著嗓子忙帶看，有新來的購房者沒地方坐，跟其他人拼桌算價(jià)格。據(jù)張麗說，今天項(xiàng)目已經(jīng)賣出去六套，相較于以前零散有成交的售樓處，這是較好的成績。

不過，客流量是靠優(yōu)惠價(jià)推起來的。張麗稱，該項(xiàng)目119平方米的房源備案總價(jià)230萬元，假期推出一口價(jià)房源，優(yōu)惠下來大約200萬元，疊加員工內(nèi)購優(yōu)惠、送車位和部分裝修家電等因素，整體比以前便宜不少，由此吸引了很多人看房。

記者從張麗所在房企處了解到，該公司五一假期銷售整體尚可，集團(tuán)日均銷售近10億元，環(huán)比清明小長假單日銷售額提升約50%，基本接近去年五一水平。

劉軍：坐標(biāo)石家莊

剛需看價(jià)格，房企促銷力度很大

作為河北一名地產(chǎn)銷售，劉軍與張麗同處一個(gè)市場環(huán)境，感受到的氛圍卻不盡相同。據(jù)他觀察，當(dāng)下市場已經(jīng)橫盤很久，疊加疫情沖擊，五一期間房企降價(jià)促銷極為普遍，各個(gè)樓盤實(shí)際成交各有千秋，但普遍不及去年同期。

劉軍稱，他所在的樓盤由某頭部央企開發(fā)，五一期間項(xiàng)目優(yōu)惠力度很大，部分房源折后總價(jià)約204萬元，折后單價(jià)約15657元/平方米，比備案價(jià)低1000元/平方米，買房還附贈(zèng)五年物業(yè)費(fèi)、車位使用權(quán)、智能家居等，后者算下來約七八萬。

4日下午，記者在劉軍工作的售樓處看到，現(xiàn)場還有近十組看房者，有情侶買婚房的、有改善置換的。整體而言，熱度不及去年五一。有看房者稱，自己買房很看重學(xué)校，對(duì)物業(yè)和綠化的要求也越來越高，會(huì)在相近盤中選性價(jià)比最高的。

“現(xiàn)在是妥妥的買方市場。”劉軍稱，這個(gè)項(xiàng)目位于石家莊熱門區(qū)域，附近有兩個(gè)同檔次的競品盤，購房者有充足的選擇余地。“附近一個(gè)TOP3項(xiàng)目的改善盤，項(xiàng)目均價(jià)超兩萬元，對(duì)一些剛需購房者來說門檻較高，假期看房的也少一些。”

劉小云：坐標(biāo)東莞

“五一”市場略好于去年同期

2020年東莞樓市最火熱，2021年東莞“2.27新政”和“8.01新政”收緊了限購、限貸政策，加上全國樓市下行，疊加疫情影響，東莞樓市低迷，庫存持續(xù)走高，截止今年3月，東莞去化周期為15.1個(gè)月。今年4月，東莞土地市場趨冷，8宗涉宅用地出讓，有6宗提前終止出讓，東莞樓市信心急需提振。

“五一”假期之前，東莞發(fā)布樓市新政，恢復(fù)了個(gè)稅購房政策，既認(rèn)社保、也認(rèn)個(gè)稅，還將“逐月連續(xù)繳納”調(diào)整為“累計(jì)繳納”，人才購房方面，本科、初級(jí)技師均可在兩年內(nèi)繳滿6個(gè)月社保或個(gè)稅后購房。

我所在的項(xiàng)目位于東莞大朗片區(qū)，靠近松山湖科學(xué)城，距地鐵口僅500米的距離，距松山湖僅1.5公里，屬于改善型大社區(qū)，今年4月下旬首次開盤推出了300套房源。“五一”期間，我所在的樓盤開展了“一口價(jià)”優(yōu)惠政策，能為購房者帶來10萬元左右的優(yōu)惠，目前銷售去化近8成，購房者主要來自項(xiàng)目所在的大朗片區(qū)。

我在東莞從事房地產(chǎn)銷售工作已經(jīng)5年了，今年五一期間來訪的人數(shù)明顯比去年多，從網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)來看，今年“五一”的市場熱度也比去年同期好很多，去年東莞整個(gè)市場都比較低迷，除了松山湖的兩個(gè)項(xiàng)目，去年幾乎沒有項(xiàng)目能夠達(dá)到開盤就去化八成這樣的數(shù)據(jù)。

不過還是看區(qū)域，并非東莞整個(gè)市場都回暖了，虎門、長安，松山湖回暖的現(xiàn)象比較明顯。

李彬：坐標(biāo)深圳

假期五天是今年深圳樓市的“黃金周”

我所在的項(xiàng)目是卓越柏奕府，位于深圳市龍華區(qū)上塘-紅山板塊，居住氛圍濃厚。五一期間卓越柏奕府開展了DIY、抽獎(jiǎng)等活動(dòng)來進(jìn)行獲客，客戶每日來訪較以往正常休息日來訪量有約20%的漲幅，五一期間成交突破2億元。

這個(gè)五一，堪稱深圳樓市今年真正的“黃金周”。新開盤的南山鴻榮源尚璟公館以及龍崗的合正方州泓園去化都達(dá)到了近7成，四月以來一直引領(lǐng)市場熱銷口碑的豪宅華僑城新璽，五一期間依舊勁頭十足，至少4500萬一套，熱銷15套，攬金約7.3億。五一期間，不論是剛需圣地坂田、光明，還是此前表現(xiàn)平平的坪山、觀瀾，不論是大面積豪宅，還是小面積剛需，都呈現(xiàn)出全面開花的回暖趨勢。

深圳目前仍舊沒有等到實(shí)質(zhì)性的松綁政策。但全國大范圍的松綁，已經(jīng)將暖意傳達(dá)給了深圳樓市。除了五一新房掀起了置業(yè)熱潮，二手房方面，深圳也實(shí)現(xiàn)了成交量反彈。 據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，4月深圳二手房住宅網(wǎng)簽數(shù)為1860套，創(chuàng)下今年月度成交新高，環(huán)比漲幅都達(dá)到60%以上，不過，1860套與二手房榮枯線“5000套”還是相差甚遠(yuǎn)，若說徹底復(fù)蘇尚言之過早，一方面是市場信心恢復(fù)需要時(shí)間，另一方面，二手成交量的回暖與市場預(yù)期關(guān)聯(lián)密切。

每一股暖風(fēng)吹過，都讓人對(duì)深圳樓市未來的變化多了一分期許。近期全國各城紛紛松綁樓市，大灣區(qū)中山、佛山、東莞與惠州等市紛紛出臺(tái)新政，市場預(yù)期提升，客戶看房及入市意愿提高，預(yù)計(jì)5月市場將保持回升走勢。不過，深圳樓市的政策遲遲未出，還是以官方公布為準(zhǔn)。

關(guān)鍵詞： 五一小長假 房企案場 樓市調(diào)控政策 疊墅產(chǎn)品