9月15日晚，如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友，甬興證券副總裁許維鴻做客《長盛時間》，解讀房地產(chǎn)未來指向，談?wù)務(wù)l將撬動城市群。

地產(chǎn)仍是一門不錯的生意

管清友：現(xiàn)在房地產(chǎn)這盤棋是明棋，政策意圖很清楚，一方面是因為人口變化，另一方面是考慮到金融風(fēng)險，特別是高杠桿的風(fēng)險。過去幾年中，我們與一場系統(tǒng)性金融風(fēng)險擦肩而過。過去這種所謂高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式已經(jīng)不行了，從宏觀上它蘊(yùn)含的風(fēng)險比較大，特別是在外部環(huán)境變化、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)波動以及流動性收縮的過程中。如果說2017年到2020年這三年主要是針對金融機(jī)構(gòu)去杠桿、擠泡沫，那么2020年這三條紅線就是針對房地產(chǎn)行業(yè)，要把它從金融業(yè)的發(fā)展、管理模式變成制造業(yè)的發(fā)展、管理模式。

許維鴻：我覺得樓市會繼續(xù)現(xiàn)在的趨勢，它的品牌化、頭部化會進(jìn)一步加速，現(xiàn)在一線品牌的房地產(chǎn)商已經(jīng)逐步滲透三線四線城市，上市公司和優(yōu)秀的房地產(chǎn)品牌會進(jìn)一步讓產(chǎn)品精確和細(xì)分化。中央并不會讓房地產(chǎn)成為一種類金融的產(chǎn)業(yè)，它一定會以制造業(yè)或者低杠桿的姿態(tài)呈現(xiàn)。大家拼的是設(shè)計、品牌，以及后續(xù)服務(wù)，需要“精耕細(xì)作”，這跟制造業(yè)是一樣的。所以未來的房地產(chǎn)市場將更加多姿多彩，這也是符合消費(fèi)者需求的、市場化的一個趨勢。

管清友：我覺得從C端角度、投資角度來看，地產(chǎn)仍然是一門生意，而且還是一門不錯的生意。盡管整體收益率下降了，但仍然能從房地產(chǎn)行業(yè)的分化中找到機(jī)會。因為每個城市都有不同區(qū)域、不同板塊，房地產(chǎn)附加的價值不一樣。但如果把它作為一門生意或投資方式的話，就要強(qiáng)化專業(yè)判斷能力以及在交易層面上時間窗口和節(jié)奏的把握。

城市群與灣區(qū)投資機(jī)遇

管清友：大的城市群基本上是粵港澳大灣區(qū)、長三角、京津冀、成渝，包括圍繞著鄭州的中原城市群。其中長三角、珠三角是中國市場化程度最高、機(jī)會最多、人際關(guān)系比較簡單的一個地方。

許維鴻：珠三角國際化程度比較高，珠三角上市公司都跟國際的一線技術(shù)相聯(lián)系。而長三角的企業(yè)還是以家族企業(yè)為主，從企業(yè)管理和未來發(fā)展上和珠三角不太一樣。

許維鴻：灣區(qū)是標(biāo)準(zhǔn)的資本和科技雙輪驅(qū)動的發(fā)展模式，在科技領(lǐng)域，灣區(qū)、長三角，包括北京好的企業(yè)，都在內(nèi)外進(jìn)行科技的消化和轉(zhuǎn)化。從資本運(yùn)作的角度來講，灣區(qū)更加重視上市公司的治理結(jié)構(gòu)，更加重視以資本市場、以法律，或者以規(guī)則來解決股權(quán)、管理權(quán)、所有權(quán)這樣一個更加良性發(fā)展的過程。灣區(qū)更國際化、市場化。

姚長盛：現(xiàn)在灣區(qū)的城市化程度還可以，但它基礎(chǔ)設(shè)施很差，所以未來小產(chǎn)權(quán)房、城中村會比較多，下一步有可能要集中力量把基礎(chǔ)設(shè)施做好，把城鎮(zhèn)化的面貌提升，把城市更新的內(nèi)容做起來。

管清友：我覺得城市更新是下一步房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常大的領(lǐng)域，因為整個房地產(chǎn)發(fā)展的邏輯發(fā)生了變化。珠三角基礎(chǔ)設(shè)施的投資密度和水平，與美國、歐洲的城市群相比還有較大差距。所以城市更新至少包含兩個方面，第一要在原有比較粗放式的發(fā)展當(dāng)中，做得更精細(xì)，第二個就是面臨一個大規(guī)模的更新改造。這塊應(yīng)該是未來房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)企業(yè)非常大的一塊蛋糕。地產(chǎn)企業(yè)要審時度勢，認(rèn)清現(xiàn)在的政策意圖，也要清楚自己未來的主打領(lǐng)域和方式，及時調(diào)整策略。未來20年中國房地產(chǎn)行業(yè)仍然有很大可能。

關(guān)鍵詞： 中國房地產(chǎn)